СПб Ведомости
Границы общежития. Будущее петербургской агломерации
Преобразование территорий - тема, которая все время актуальна. Интерес к данной теме подогревается ежедневно: на областных землях, примыкающих к мегаполису, растет число жилых кварталов, не обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой.

Время засучить рукава

Эксперты отмечают, что агломерация северной столицы включает весь город на Неве (все его 111 муниципальных образований) и 6 районов Ленобласти (57 МО). Таким образом, петербургская агломерация - это 8,8 тыс. кв. км и примерно 6 млн жителей, посчитали урбанисты.

В этой ситуации девелоперам следует на долгие годы вперед просчитывать динамику развития территорий, где предприниматели наметили осуществить свои проекты.  За результат, в том числе финансовый, как раз и отвечают девелоперы. А коммерческий успех проектов освоения окраинных земель невозможен без строительства инфраструктуры. Во многих случаях - с нуля.

Это относится и к инфраструктуре социальной. Заместитель директора по перспективному развитию управления строительными проектами Василий Федотов привел данные: чтобы удовлетворить потребность Петербурга в детских садах и школах, требуется около 34 млрд рублей, таких денег в бюджете нет. Поэтому Фонд социального участия для застройщиков это то, что «тяжело, но справедливо».

«Создание социальной инфраструктуры увеличивает стоимость жилищного проекта на 5 - 7%, - объяснил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. - Зато увеличивается интерес покупателей».

Еще удобнее иметь четкие правила игры: хочешь перевести землю из статуса «Промзона» в «Для жилищного строительства» - заплати столько-то за квадратный метр. Главное, чтобы сумма официальной платы была обнародована и понятна. Так практикуется в Москве.

Когда город одним застройщикам затраты на социальные объекты компенсирует, а другим - нет, это создает нездоровую конкуренцию. Как и случаи, когда подобные обещания забирают обратно. Или после согласований настойчиво просят еще что-то добавить, на строительство дорог например.

Промплощадка стала стройкой

Генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков обратил внимание на ресурс, который есть в петербургских промышленных зонах. Этот ресурс - земля. Эксперт подсчитал, что серый пояс северной столицы успешно проходит редевелопмент - под бизнес-центры уже отданы 54 га, под строительство жилья - 405 га. На этих территориях созданы 589 тыс. кв. м бизнес-центров и 5,7 млн кв. м жилья.

Эксперты подсчитали, что в северной столице сегодня 59 крупных промзон, из них 26 подлежат градостроительному преобразованию. Это 6,1 тыс. га. Еще 33 промзоны площадью 12,8 тыс. га сохранят индустриальное назначение. Таким образом, общая площадь петербургских промзон - 144 тыс. га, то есть 4% всей территории мегаполиса. При этом в центральных районах города они занимают около одной трети площади.

Примеры оптимального редевелопмента территорий - промзоны «Леонтьевский мыс - Карповка», «Полюстрово», «Новоизмайловская», «Петровский остров». На них дореволюционные пакгаузы уступили место элитным апартаментам.

Кроме промзон есть еще отдельные площадки под небольшие производства. На конец 2018 года преобразовано 356 га производственных площадок, в том числе 274 га общественно-деловых зон.

С петровским размахом

К концу 2018 года общая площадь преобразованных территорий в промзонах серого пояса достигла 1,1 тыс. га, или 25% от максимально возможной площади. С учетом отдельных площадок общая площадь преобразованных территорий составила около 1,4 тыс. га.

В 2018 году под «нож и ковш» застройщиков пущено около 165 га бывших промышленных территорий, из них почти 140 га уйдет под жилье. Проектов под жилье в нынешнем году стартовало 29, общие возводимые площади в них составляют 2,20 млн кв. метров, а площадь продаваемого жилья - 1,61 млн. кв. метров.

На оставшихся промышленных территориях серого пояса можно построить около 14 млн кв. м жилья и получить примерно 1,6 триллиона рублей дохода.

Площадь промзон серого пояса, пригодная для редевелопмента, составляет около 4,2 тыс. га, из них освоена лишь четверть. Процесс идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход - преобразования зон сильно неоднородны по размерам, функциям, темпам. Главный драйвер - спрос на жилье, которое дает максимальную и быструю финансовую отдачу. Жилая и деловая функции на землях бывших цехов будут соотноситься как 64% к 36% (такова ситуация на конец 2018 года). При этом, несмотря на все заявления об ограничении жилищного строительства, оно продолжается опережающими темпами.

В ближайшей перспективе (до 3 лет) можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье - до 70 – 80.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 237 (6346) от 19.12.2018 под заголовком «Границы общежития».

 

Оригинальный материал читайте на сайте газеты "Санкт-Петербургские ведомости"

 

19 декабря  2018 г.

Границы общежития. Будущее петербургской агломерации

Преобразование территорий - тема, которая все время актуальна. Интерес к данной теме подогревается ежедневно: на областных землях, примыкающих к мегаполису, растет число жилых кварталов, не обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой.
Оригинальный материал читайте на сайте газеты "Санкт-Петербургские ведомости"

 

  • Время засучить рукава

    Эксперты отмечают, что агломерация северной столицы включает весь город на Неве (все его 111 муниципальных образований) и 6 районов Ленобласти (57 МО). Таким образом, петербургская агломерация - это 8,8 тыс. кв. км и примерно 6 млн жителей, посчитали урбанисты.

    В этой ситуации девелоперам следует на долгие годы вперед просчитывать динамику развития территорий, где предприниматели наметили осуществить свои проекты.  За результат, в том числе финансовый, как раз и отвечают девелоперы. А коммерческий успех проектов освоения окраинных земель невозможен без строительства инфраструктуры. Во многих случаях - с нуля.

    Это относится и к инфраструктуре социальной. Заместитель директора по перспективному развитию управления строительными проектами Василий Федотов привел данные: чтобы удовлетворить потребность Петербурга в детских садах и школах, требуется около 34 млрд рублей, таких денег в бюджете нет. Поэтому Фонд социального участия для застройщиков это то, что «тяжело, но справедливо».

    «Создание социальной инфраструктуры увеличивает стоимость жилищного проекта на 5 - 7%, - объяснил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. - Зато увеличивается интерес покупателей».

    Еще удобнее иметь четкие правила игры: хочешь перевести землю из статуса «Промзона» в «Для жилищного строительства» - заплати столько-то за квадратный метр. Главное, чтобы сумма официальной платы была обнародована и понятна. Так практикуется в Москве.

    Когда город одним застройщикам затраты на социальные объекты компенсирует, а другим - нет, это создает нездоровую конкуренцию. Как и случаи, когда подобные обещания забирают обратно. Или после согласований настойчиво просят еще что-то добавить, на строительство дорог например.

    Промплощадка стала стройкой

    Генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков обратил внимание на ресурс, который есть в петербургских промышленных зонах. Этот ресурс - земля. Эксперт подсчитал, что серый пояс северной столицы успешно проходит редевелопмент - под бизнес-центры уже отданы 54 га, под строительство жилья - 405 га. На этих территориях созданы 589 тыс. кв. м бизнес-центров и 5,7 млн кв. м жилья.

    Эксперты подсчитали, что в северной столице сегодня 59 крупных промзон, из них 26 подлежат градостроительному преобразованию. Это 6,1 тыс. га. Еще 33 промзоны площадью 12,8 тыс. га сохранят индустриальное назначение. Таким образом, общая площадь петербургских промзон - 144 тыс. га, то есть 4% всей территории мегаполиса. При этом в центральных районах города они занимают около одной трети площади.

  • Примеры оптимального редевелопмента территорий - промзоны «Леонтьевский мыс - Карповка», «Полюстрово», «Новоизмайловская», «Петровский остров». На них дореволюционные пакгаузы уступили место элитным апартаментам.

    Кроме промзон есть еще отдельные площадки под небольшие производства. На конец 2018 года преобразовано 356 га производственных площадок, в том числе 274 га общественно-деловых зон.

    С петровским размахом

    К концу 2018 года общая площадь преобразованных территорий в промзонах серого пояса достигла 1,1 тыс. га, или 25% от максимально возможной площади. С учетом отдельных площадок общая площадь преобразованных территорий составила около 1,4 тыс. га.

    В 2018 году под «нож и ковш» застройщиков пущено около 165 га бывших промышленных территорий, из них почти 140 га уйдет под жилье. Проектов под жилье в нынешнем году стартовало 29, общие возводимые площади в них составляют 2,20 млн кв. метров, а площадь продаваемого жилья - 1,61 млн. кв. метров.

    На оставшихся промышленных территориях серого пояса можно построить около 14 млн кв. м жилья и получить примерно 1,6 триллиона рублей дохода.

    Площадь промзон серого пояса, пригодная для редевелопмента, составляет около 4,2 тыс. га, из них освоена лишь четверть. Процесс идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход - преобразования зон сильно неоднородны по размерам, функциям, темпам. Главный драйвер - спрос на жилье, которое дает максимальную и быструю финансовую отдачу. Жилая и деловая функции на землях бывших цехов будут соотноситься как 64% к 36% (такова ситуация на конец 2018 года). При этом, несмотря на все заявления об ограничении жилищного строительства, оно продолжается опережающими темпами.

    В ближайшей перспективе (до 3 лет) можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье - до 70 – 80.

    Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 237 (6346) от 19.12.2018 под заголовком «Границы общежития».