Архив Пресса о нас

Эксперты считают, что новые правила покупки жилья в «стройке» могут привести к повышению стоимости квадратного метра жилья на 10−15 тысяч рублей.

Контроль над застройщиком усилится

Застройщики нервничают, потому что любые изменения в привычном порядке воспринимаются рынком тяжело. Да и сами изменения не продуманы детально, что делает переход на новые правила болезненными. Обязанность работать с покупателями только через эскроу-счета наступит через год. Застройщики могут работать с объектами, по которым разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, по прежним схемам.

Строители считают, что предполагаемое в дальнейшем банковское финансирование застройщиков пока трудно осуществимо, потому что банку непонятно, подо что кредитовать застройщиков. Понятно, что ни один банк не будет кредитовать под бумажный проект жилья.

Сергей Бобашов считает, что в российских реалиях банкам совершенно не интересно финансировать застройщиков. «Проектного финансирования в том виде, в котором все его хотят, нет. Я не уверен, что оно появится, хотя может появиться в приказном порядке — тогда, возможно, произойдет слияние банков и крупных строительных компаний, чтобы они сами себя кредитовали. Должен быть совершенно иной уровень доверия банков. Ведь если обанкротится строительная компания, то она потащит за собой и банк». Открытым остается вопрос с тем, что будет если обанкротится банк, на счетах которого лежат замороженные деньги покупателей. По словам Сергей Бобашова по закону о банковском страховании, покрываемая страховая сумма — 1 млн 400 тысяч рублей: «А дальше — извините».

Цена поправок

Единственное, что может в этом году измениться для покупателя жилья на первичном рынке — это цена квадратного метра. Тут мнения экспертов разделились. Одни считают, что существенного роста не будет, другие предрекают 10−20% роста.

По мнению Сергея Бобашова, причиной роста стоимости жилья может стать только рост доходов граждан или доступность ипотеки. «Также нельзя забывать, что есть огромный вторичный рынок, где нет никаких застройщиков, а есть покупатель и продавец — там цена и формируется. Если на вторичке цена 100 рублей за метр, то сделать 150 рублей в строящемся жилье — невозможно, потому что никто не будет покупать такое жилье».

Эра «супер-эконома» уйдет в прошлое

По мнению гендиректора строительных компании «Леонтьевский Мыс» Игоря Онокова, цена квадратного метра жилья может существенно вырасти: «От нововведений больше всего выиграют банки. Сегодня до 60−70% покупок жилья в массовом сегменте совершается в ипотеку. Следовательно, банки будут выдавать ипотечные кредиты и получать ежемесячные выплаты от покупателя. Деньги при этом будут храниться на эскроу-счетах также не бесплатно. Плюс проектное финансирование на строительство дома по рыночной ставке 7−12% годовых. В итоге себестоимость жилья возрастет, как минимум, на совокупную сумму этих процентов. А значит, и цены на квартиры тоже пойдут в рост. Из кардинальных изменений — будет введен жесткий контроль за расходованием средств на стройку и требования к уставному капиталу застройщика не менее 10% от проектной стоимости строительства.

Административные расходы — не более 10% от общей стоимости строительства и авансовые платежи подрядчикам — не более 30%. Принцип „одно разрешение — один счет и один застройщик“. Требования к опыту работы девелопера и санкции за срыв сроков вплоть до отказа в выдаче новых разрешений. Сюда добавьте издержки на отчисления в компенсационный фонд до 1,2% от стоимости каждого ДДУ (договор долевого участия. — Прим. ред.). Плюс страхование стоимости квартиры по аналогии с банковскими вкладами до 10 млн руб».

Кроме повышения цены, поправки перетряхнут и рынок недвижимости. Оноков не исключает, что особо слабые и неустойчивые компании могут уйти с рынка: «Нововведения, конечно, не превратятся в последний день Помпеи, но посыпать голову пеплом некоторые застройщики начнут.

По мнению участников рынка в будущем изменения в законе скажутся на качестве строящегося жилья, потому что у покупателей исчезнет возможность заработать на дешевых квартирах, которые продаются на уровне «котлована».

«В долгосрочной перспективе покупатели не смогут «заработать» на разнице цены до 20% между «котлованом» и готовым домом, как это было раньше, — говорит Игорь Оноков. — Так как проектное банковское финансирование повысит себестоимость строительства на 10−15%, что нивелирует возможную выгоду от инвестиций на начальном этапе стройки. Следовательно, большинство квартир будет покупаться для постоянной жизни, а не для перепродажи или сдачи в аренду. Это, в свою очередь, изменит характер предложения, квартирографию и планировки. Эра супер-эконома, вероятно, закончится. Как и эра ЖСК, которые попадут под запрет. Дешевые проекты из разряда «только стены и крыша над головой» и гетто уйдут в прошлое. Задавать тон будет комфортное жилье и качественная среда».