Архив Пресса о нас

О компенсационном фонде

– Закон о компенсационном фонде, наверное, самая обсуждаемая в среде застройщиков тема этого лета. Как Вы оцениваете возможные последствия для рынка недвижимости.

– На мой взгляд, вся система долевого строительства поставлена сегодня «с ног на голову». Она, словно перевернутая пирамида, опирающаяся на свою вершину, пытается удержать равновесие, балансируя  то в одну, то в другую сторону с помощью  новых законов. Сначала законодатель усложняет работу и заставляет застройщиков максимально затянуть «пояса». И это происходит на фоне падения спроса и кризиса в строительной отрасли. Потом пытается создать компенсационный фонд, чтобы помочь дольщикам тех компаний, которые не выдержали такого прессинга. А главное – это нерешенный земельный вопрос.

 - Что вы имеете в виду?

- Россия, наверное, одна из немногих стран в Европе, где земля не вовлечена в финансовый оборот. Земля имеет цену, пока на ней ничего не строится и есть только проект. Как только начали строить, и первый дольщик что-то купил, земля уже ничего не стоит. Разве что только на бумаге. Но для банка однозначно: стоимость земли теперь равна нулю, и под ее залог вы ничего уже не получите. Хотя во всем мире земля – лучший ресурс для взаимодействия между застройщиком и банком в процессе строительства.

– И там как раз земля дорожает за счет возводимых улучшений.

- Конечно. Первый транш кредита выдается под залог земли. Построил фундамент, сети – можешь претендовать на второй транш. Следовательно, земельного участка достаточно, чтобы такими шагами реализовать весь проект. А в России земля, которая не вовлечена в оборот, - это самый большой минус. Идем дальше: по окончании строительства государство могло бы в лице собственника земли иметь одного хорошего крупного плательщика налогов, а он бы уже собирал эту плату с собственников квартир. И эта схема отлично работает в ряде европейских стран.

– Но мы имеем другую реальность. И вопрос в том, как законодательные ужесточения изменят эту реальность?

– Так вот я и говорю: чтобы эта пирамида, которая стоит не на крепком «земельном» основании, а, будучи перевернутой, на вершине, не упала – все время нужно что-то докрутить. Вот так рынок и балансирует: то полная «вольница» и обманутые дольщики, то закручивание гаек и  как результат   уже обиженные застройщики. К примеру, если банкротится банк, то государство гарантирует вкладчику возврат до 1,4 млн рублей. А при задержке строительства может набежать и до 100 млн. руб. пеней - вполне реальный случай.

Об ипотеке

– Ситуация на рынке и без новых законов достаточно непростая. 2017 год пока довольно противоречив. С одной стороны, говорят о снижении спроса, с другой – о рекордных показателях выдачи ипотеки. Как это все понимать и сложить в одну картину?

– Государство ужесточает не только законодательство в области долевого строительства. Не секрет, что обналичивание средств ставится под жесткий контроль. И этот финансовый поток резко сократился, в том числе ушел и «из стройки». С одной стороны, и хорошо, и слава Богу. С другой стороны, первичный рынок начал недополучать денег. Государство, разумеется, старается стройку поддержать, но не вернуть опять туда серые деньги, а заместив их другими деньгами. Одно из лучших замещений – ипотека. Ипотечные деньги долго и длинно работают: они идут в строительство, в производство стройматериалов, в оборудование – и всю общеизвестную строительную цепочку. Я думаю, что ипотечный рубль раз десять «прокручивается» в экономике и, соответственно, дает работу множеству людей.

– Отсюда все усилия государства по снижению ипотечной ставки?

– Безусловно. Ту ипотеку, что есть сейчас, я бы назвал скорее потребительским кредитом под залог недвижимости. Просто потому, что такой дорогой ипотека быть не может. Если за 20 лет заемщик переплачивает в три-четыре раза, это не ипотека.

– В эконом-классе большинство застройщиков, кажется, работают уже на грани рентабельности. Что дальше? Рост цен и затоваривание?

– Это как раз одна из причин того, почему государство старается обуздать инфляцию. Когда вы реализуете проект не менее двух лет  и у вас минимум 15% уходит только на обслуживание кредита, трудно быть рентабельным. Но ведь и с дольщиками та же история – застройщик практически те же 15% дает им в качестве скидок, снижая цену по максимуму. Чем меньше будет процентная ставка по банковскому кредиту, тем меньше будет дисконт для дольщика. А чем меньше будет дисконт, тем лучше будет для рентабельности.

О тенденциях рынка элиты

– Понятно, что Вам ближе элитный сегмент. Какие изменения происходят здесь?

Какие тенденции на рынке усилились, а какие сошли на нет?

– Знаете, люди очень тяжело, чисто психологически, воспринимают резкие перемены. Такие как, произошли  в 2014 году. Нужно было какое-то время, чтобы просто привыкнуть. Элитное жилье, в основном, покупают люди, которые вообще мыслят не в рублях, а в валюте, они так привыкли. И это «валютно-курсовое мышление» они начали переносить, в том числе и на недвижимость. Эта биржевая игра: «сегодня не куплю, т.к. завтра будет другой курс», следовательно на элитном сегменте  также сказалась. Примерно два года понадобилось людям на перестройку сознания. Но постепенно вернулся отложенный спрос. У каждого товара есть свой срок, когда происходит привыкание к новым ценам.

Какие значимые изменения произошли на элитном рынке за последние полгода?

- Общая ситуация остаётся ровной и стабильной. Элитный рынок в этом смысле очень устойчив. Основные тренды этого года – увеличение средней площади покупки от 100 м2, интерес к свободным планировкам, квартирам с террасами, пентхаусам и двухуровневым квартирам. Все больше внимания девелоперы уделяют развитой инфраструктуре проектов, как собственной, так и прилегающей, что становится весомым конкурентным преимуществом. Появляются проекты вдоль набережных, где застройщики анонсируют создание марин и причалов, хотя такое предложение по-прежнему единично. Активно развивается сегмент элитных апартаментов.

Как будет меняться рынок до конца года, по  вашим прогнозам?

- Рынок элитной недвижимости достаточно инертен. Сложно прогнозируемые изменения в макроэкономике в последние годы сбили привычную сезонную цикличность. И в таких условиях давать какие-то прогнозы – все равно что гадать на кофейной гуще. Можно сказать с определённой долей уверенности, что генеральную линию будут задавать проекты в историческом центре с продуманной концепцией и  развитой рекреационной инфраструктурой.  Приватность, удобная транспортная доступность, инновации, свободные планировки, места для насыщенного отдыха рядом с домом  - все эти опции будут  в тренде элитного рынка в ближайшие годы. 

О классификации жилья

– Если говорить о классификации жилья на эконом, комфорт, бизнес и элиту, не устарела ли она? Ведь смешение жанров происходит очень часто?

– По-моему, это было всегда. Стоят рядом два дома, абсолютно одинаковых, один серый, а у другого покрасили фасад. Один называется эконом, а другой уже комфорт. На самом деле, на рынке недвижимости идет процесс обучения потребителя. Ведь до сих пор масса людей в него не вовлечены, все еще ждут квартиру от государства. Новое поколение, конечно, уже относится к недвижимости, как к товару. Люди не просто покупают, а еще и будут «отрабатывать» эту покупку не один год в случае ипотеки. И выбор осуществляется соответствующим образом. И надуманная классификация будет все больше и больше вредить проекту. Потому что обманутые ожидания станут стоить все дороже.

– Но может быть какие-то опции, определяющие класс жилья, на ваш взгляд, можно где-то жестко закрепить?

– Жестко  закрепляются только те вещи, которые влияют на безопасность несущих конструкции здания. И вот это государство должно четко контролировать. Ну и случаи распространения заведомо ложной информации должны пресекаться: обещают гранит, а потом кладут плитку. Пусть в приложении в ДДУ это будет прописано.  Я за то, чтобы законодатель не смотрел на наш рынок, как на рынок сплошных обманщиков. Ведь рынок строящегося жилья – это и застройщики, и дольщики, и банки, и административные органы. Должен безусловно соблюдаться баланс интересов.

–Пятен под застройку в центре практически не осталось. В каком направлении будет развиваться элитный сегмент? Какие перспективы у Петровского острова как новой элитной локации. В чем его плюсы и минусы?

– Смотрите, есть Крестовский остров. Его проблема заключалась в том, что план градостроительного развития данной территории так и не был принят. И потому понастроили так, как получилось. Но строили-то лет пятнадцать, вводили небольшими порциями, и все это время можно было говорить о том, что это элита. На Петровском острове сейчас порядка десяти застройщиков вышли параллельно. Здорово, что у них есть какой-то план, хотя я не уверен, что согласован всеми. Например, непонятно, кто будет благоустраивать набережные. И еще важный момент: будет построено около миллиона квадратных метров жилья практически одновременно. Не верю, что оно все будет элитное. Невозможно столько сразу продать. Конечно, его можно назвать элитным…

– …но это к нашему разговору о классификации.

– Да-да. Или же объекты должны вводиться очередями. Но какой покупатель элитной недвижимости захочет 10 лет жить на стройке? Другой вариант: 10% элиты, 40% бизнес-класса, остальное  комфорт-плюс. Вот такие я вижу возможности. А с точки зрения локации Петровский остров всем критериям элитности соответствует.

– ЖК «Леонтьевский мыс» сдан в эксплуатацию в феврале, ведется благоустройство территории. Какой у вас следующий проект?

– Да,  в нашем жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» на настоящий момент передано более 150 квартир, идет передача ключей и  оформление прав собственности. Следующий наш проект  - комплекс элитных апартаментов в стиле loft и бизнес-центра класса А на Петровском острове, реализация которых начнется на месте бывшей солодовни.

– То есть в число строителей «элитки» на Петровском острове вы тоже попали?

– Так уж получилось. Раньше начинать не имело смысла, просто не продать в таком окружении. Сейчас же мы этот проект привязываем к «Леонтьевскому Мысу» - от него до Петровского через Ждановку будет возведен пешеходный мост.  И какие же потрясающие виды откроются с него на Стрелку, только не Васильевского острова, а Петроградской стороны. Там- исторические памятники, а у нас – памятники XXI века: мост ЗСД, стадион «Санкт-Петербург», небоскреб «Газпрома»…

Прорабатываются и другие проекты, о которых пока говорить рано.

Досье БН

Оноков Игорь Викторович

Родился в 1958 году. Окончил Ленинградский институт авиаприборостроения в 1981 и аспирантуру в 1986. Работал научным сотрудником ЛИАП, руководителем группы в Ленинградском центре научно-технической пропаганды, научным сотрудником НИИ телевидения, затем в Центре специальных информационных исследований в Берлине. В 1994 организовал ЗАО «Независимая морская лаборатория. В 2008 стал одним из учредителей и генеральным директором компании «Леонтьевский Мыс».

Кандидат технических наук, доктор педагогических наук.

С 2002 года почетный консул Мальты в Санкт-Петербурге.

С 2017 года генеральный директор баскетбольного клуба «Зенит».

Женат, имеет двоих сыновей.