Недвижимость в 2015 году: инвестируйте сегодня
В условиях снижения курса рубля и экономической нестабильности вопрос о грамотных инвестициях становится все более актуальным. При чем в сложившейся ситуации для многих состоятельных людей основным мотивирующим фактором становится не только желание заработать, но и, в первую очередь, сохранить свои накопления.
«Леонтьевский мыс»: эксклюзив в каждой детали.
|
- В условиях снижения курса рубля и экономической нестабильности вопрос о грамотных инвестициях становится все более актуальным. При чем в сложившейся ситуации для многих состоятельных людей основным мотивирующим фактором становится не только желание заработать, но и, в первую очередь, сохранить свои накопления.
С этой точки зрения, недвижимость остается одним из самых надежных инструментов для инвестиций. Опыт прошлых кризисов показал, что даже при падении курса рубля долларовая цена на недвижимость восстанавливается уже через 2-3 года. Сегодня, в условиях временного спада на рынке, когда застройщики начинают проводить гибкую скидочную политику, инвестиционные сделки становятся более выгодными.
Конечно, необходимо понимать, что реакция на кризис варьируется в зависимости от сегмента недвижимости. Так, в отличие от офисной недвижимости, которая довольно чутко реагирует на спады в экономике, жилая недвижимость по опыту прошлых стагнаций менее подвержена рыночным рискам. При этом в Санкт-Петербурге наименее чувствителен рыночным колебаниям именно жилой сегмент премиум класса. После резкого роста продаж в декабре 2014 года начало 2015 года было отмечено спадом покупательской активности. Многие клиенты сейчас замерли в ожиданиии того момента, когда застройщики начнут снижать цены.
- Однако мнения экспертов расходятся: одни прогнозируют спад цен от 10% до 35% (Источник: РБК-Недвижимость), другие придерживаются мнения, что в связи с ростом себестоимости строительства существенного снижения цен ожидать не стоит (Источник: Colliers Internationals). Цены на недвижимость вернутся к докризисному уровню за 2,5 года Практически все сегодняшние прогнозы строятся на сравнении с предыдущими кризисами. Несмотря на то, что кризис в 2008 году был связан с общей рецессией в мировой экономике, в то время как кризис 2014 года локальный и обусловлен по большей части политическими причинами, резким падением цен на нефть и, соответственно, курса рубля, именно 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться при составлении прогнозов на будущее.
Однако необходимо учитывать, что динамика стоимости жилья в докризисный период заметно различалась. Начиная с 2006 года цены на недвижимость росли уверенными темпами, совершив резкий скачок в начале 2008 года, вызванный по большей части психологическими причинами (ожидание повышения темпов инфляции и обесценивания денег, кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики). После этого произошел закономерный спад, который, однако, продлился недолго, и в 2011 году индекс стоимости жилья вернулся на уровень 2007 года.
- При этом, несмотря на то, что динамика не сильно различалась в зависимости от сегмента, можно отметить, что рынок дорого жилья восстановился быстрее и цены на нем на протяжение последних четырех лет были более стабильны. В целом можно прогнозировать, что в ближайшие 2-3 года цены вернутся на докризисный уровень.
Маловероятно, что в текущей ситуации застройщики элитной жилой недвижимости будут снижать цены напрямую, но можно ожидать различных акций и скидок на фоне умеренного увеличения цены. При этом важно учитывать, что многие компании в условиях кризиса предпочитают не выставлять в продажу наиболее ликвидные предложения, чтобы впоследствии продать их более выгодно. Поэтому при наличии интересного предложения, эксклюзивных квартир не стоит сильно откладывать решение о покупке. В течение 2015 года будут действовать благоприятные налоговые и ипотечные условия В пользу заключения сделок с недвижимостью именно в этом году говорят еще два факта. Во-первых, с 1 января 2016 года для частных лиц срок владения для «безналоговой продажи» недвижимости увеличится с 3 до 5 лет. На сделки, заключенные до этой даты, закон распространяться не будет.
Во-вторых, после проседания ипотеки в начале года ставки уже начали снижаться. На прошлой неделе ВТБ и Сбербанк объявили о запуске нового продукта – программы «Ипотека с господдержкой» по ставке 13% годовых в рублях, которая все еще выше докризиcной, но уже гораздо меньше психологически важного порога в 15%. Эта программа будет действовать до 31 декабря 2015 году включительно.
Таким образом, сегодня складывается ситуация, когда цены на недвижимость в долларах (а большинство клиентов премиального сегмента предпочитают хранить свои активы в валюте) значительно снизились, что делает покупку более доступной, но при этом скоро вновь пойдут вверх и не позднее, чем через три года по прогнозам экспертов вернутся на докризисный уровень. Выбирайте только ликвидные объекты Ключевой фактор для инвестирования – соотношение текущей цены и потенциала ее роста. Наиболее высокодоходными считаются инвестиции в объекты на малой стадии строительства, однако они же и наиболее рискованные. В условиях неопределенности в экономике рекомендуется покупать квартиры в домах на завершающей стадии строительства. Это с одной стороны снижает
- риски, а с другой – гарантирует получение дивидендов: спрос на вторичное жилье в премиальном сегменте выше и обычно после сдачи дома застройщики повышают цены на 10-20%.
Для недвижимости премиального сегмента одним из ключевых факторов, определяющим ее ликвидность, является местоположение. Дом должен располагаться в непосредственной близости к главным транспортным артериям и центру города и при этом обеспечивать уединенность проживания и достойное окружение. Для Санкт-Петербурга наиболее престижные районы проживания - это Василеостровский, Центральный, Адмиралтейский и Петроградский. При этом спрос на объекты с хорошими видовыми характеристиками выше. Особенно ценятся квартиры с видами на реки и каналы, зеленые парки и исторические панорамы Петербурга.
Необходимо учитывать не только текущую инфраструктуру района, но и прогнозировать, как будет происходить ее развитие в ближайщиее несколько лет. К примеру, возведение офисных центров А- и B-класса, элитных жилых комплексов, благостройство окружающей территории, введение новых транспортных путей может значительно повысить стоимость жилья в районе.
Для элитной недвижимости эстетика внешнего и внутреннего исполнения играет не последнюю роль. Архитектурный проект должен быть не просто интересным и функциональным, он обязан быть выполнен на действительно мировом уровне и оставаться актуальным не только сегодня, но и в будущем. Поэтому для разработки дизайн-проекта часто приглашаются звезды мировой величины, чьи работы спустя годы не перестают удивлять людей во всем мире.
Использование современных технологий в строительстве – еще один важный параметр. Экологичность и энергоэффективность – уже устоявшиеся тренды во всем мире, постепенно набирающие обороты и в России.
Немаловажным является и правильный выбор застройщика. Чтобы быть уверенным в сохранности своих инвестиций стоит обратить внимание на репутацию компании, на наличие готовых проектов и диверсифицированность источников финансирования.
В заключение, хотелось бы отметить, что инвестиционная квартира не обязательно должна быть одной из самых дорогих в комплексе. Зачастую после завершения строительства, цены выравниваются, и более «дешевые» квартиры сильнее вырастают в цене, так как их ценность зависит не только от их индивидуальных характеристик, но и от уникальности комплекса в целом.
|