Недвижимость и строительство Петербурга
Качество на грани рентабельности
Цена «квадрата» остаётся одним из ключевых критериев выбора квартиры, ведь реальные доходы населения в лучшем случае не растут. А вот себестоимость строительства увеличивается.

По данным Росстата, средний (по стране) показатель для многоквартирных домов составлял в 2010-м 31 844 руб. на 1 кв.м. По итогам 2017-го он увеличился до 41 773 рублей, а в первом полугодии 2018-го достиг уже 41 912 руб.

В 2017-м по отношению к 2016-му средняя себестоимость выросла на 1,5%, а цены на жильё, по данным того же Росстата, только на 1%. При этом материалы, детали и конструкции в 2016-м подорожали на 3,7% (по сравнению с предыдущим годом), а в 2017-м — на 6,7%. То есть компаниям уже пришлось на чём-то экономить.

Но это средние цифры по стране. Петербург, например, входит в число регионов с самой высокой себестоимостью жилищного строительства — около 60 500 рублей на 1 кв.м.

Кроме того, показатели Росстата не учитывают стоимость подключения новостроек к сетям, которая также увеличивается, а также затраты на приобретение земли. Нет в них и существенных расходов на социальные объекты. Петербургские застройщики вынуждены за свой счёт возводить детские сады и школы уже лет десять. В Ленобласти девелоперы могут вернуть часть затрат на «социалку», но в обоих регионах перечень объектов, которые вынуждены оплачивать частные компании, расширяется. Застройщики уже финансируют, например, прокладку дорог и создание развязок. Все эти дополнительные расходы, естественно, закладывают в стоимость проекта, а значит, они сказываются и на ценах для конечного покупателя.

А вот они как раз практически не меняются. По оценкам разных экспертов, в Петербурге за 2017 год квартиры в новостройках подорожали в среднем всего на 1–3%. А типовое жильё в «спальных» районах под конец года даже подешевело.

Строительство — отрасль довольно консервативная. Инновации приживаются тут с трудом. Но сегодня, похоже, без них не обойтись.

ИГОРЬ ОНОКОВ, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

С кризиса 2008 года строители ищут волшебный рецепт, как сократить себестоимость и при этом получить качественный продукт. Однако сварить кашу из топора можно только в сказке. Многие составляющие себестоимости де-факто от застройщика не зависят. Девелопер может и расходы подрядчиков по строительству «ужать», и по стоимости земли с контрагентом договориться, и траты на маркетинг снизить. Однако высокие банковские проценты под проектное финансирование, дорогое и долгое подключение инженерных сетей, административные барьеры и т.д. не дадут существенно уменьшить себестоимость. Поэтому начинать нужно с этих «заданных сверху» пунктов. А это вопрос законодательства, диалога власти и бизнеса, который затруднён. К сожалению, всё, что происходит сегодня на строительном рынке, в том числе и поправки в 214-ФЗ, не только не создаёт предпосылки для снижения себестоимости, а скорее наоборот.

 

Другой путь, когда некоторые застройщики в массовом сегменте в кризис 2014-го меняли стройматериалы на более дешёвые аналоги, просторные «трёшки» перепроектировали в ликвидные «единички», упрощали архитектуру, фасады, делали типовое благоустройство вместо эксклюзивного. В результате получался другой проект с более низким качеством. Однако это путь в никуда. Думаю, двигаться нужно в другом направлении. Не снижать себестоимость, а развивать новые технологии, которые, например, сократят эксплуатационные расходы жильцов.

Тогда дополнительные выгоды от их внедрения окупят даже высокую себестоимость. Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» мы установили вакуумный мусоропровод, автоматизированную газовую котельную, датчики протечек и движения, индивидуальные тепловые пункты в квартирах, подземный тоннель с коммуникациями и вертикальные каналы в стенах. Рано или поздно появятся технологии будущего, которые позволят снизить себестоимость. Например, начнут печатать типовые строительные материалы на 3D-принтере, использовать энергию солнца и ветра и т.д.

АРСЕНТИЙ СИДОРОВ, генеральный директор НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон»):

Нынешние условия ведения строительного бизнеса заставляют компании уйти от принятой консервативной политики в сторону гибкости и мобильности. Ведь проблема снижения себестоимости жилья и апартаментов оказывается значительно шире и заключается в увеличении эффективности и снижении себестоимости всего строительного процесса: от разработки концепции до ввода здания в эксплуатацию.

В основном эта задача решается одним из двух способов. Во-первых, применение локальных инноваций на одном из этапов жизненного цикла, например, использование новых видов стройматериалов или оборудования при строительстве. Во-вторых, внедрение технологии информационного моделирования – комплексного подхода к реорганизации строительного процесса, позволяющего снизить издержки на каждом из этапов жизненного цикла.

Оригинальный материал читайте в газете "Недвижимость и строительство Петербурга"

 

19 сентября  2018 г.

Качество на грани рентабельности

Цена «квадрата» остаётся одним из ключевых критериев выбора квартиры, ведь реальные доходы населения в лучшем случае не растут. А вот себестоимость строительства увеличивается.
Оригинальный материал читайте в газете "Недвижимость и строительство Петербурга"

 

  • По данным Росстата, средний (по стране) показатель для многоквартирных домов составлял в 2010-м 31 844 руб. на 1 кв.м. По итогам 2017-го он увеличился до 41 773 рублей, а в первом полугодии 2018-го достиг уже 41 912 руб.

    В 2017-м по отношению к 2016-му средняя себестоимость выросла на 1,5%, а цены на жильё, по данным того же Росстата, только на 1%. При этом материалы, детали и конструкции в 2016-м подорожали на 3,7% (по сравнению с предыдущим годом), а в 2017-м — на 6,7%. То есть компаниям уже пришлось на чём-то экономить.

    Но это средние цифры по стране. Петербург, например, входит в число регионов с самой высокой себестоимостью жилищного строительства — около 60 500 рублей на 1 кв.м.

    Кроме того, показатели Росстата не учитывают стоимость подключения новостроек к сетям, которая также увеличивается, а также затраты на приобретение земли. Нет в них и существенных расходов на социальные объекты. Петербургские застройщики вынуждены за свой счёт возводить детские сады и школы уже лет десять. В Ленобласти девелоперы могут вернуть часть затрат на «социалку», но в обоих регионах перечень объектов, которые вынуждены оплачивать частные компании, расширяется. Застройщики уже финансируют, например, прокладку дорог и создание развязок. Все эти дополнительные расходы, естественно, закладывают в стоимость проекта, а значит, они сказываются и на ценах для конечного покупателя.

    А вот они как раз практически не меняются. По оценкам разных экспертов, в Петербурге за 2017 год квартиры в новостройках подорожали в среднем всего на 1–3%. А типовое жильё в «спальных» районах под конец года даже подешевело.

    Строительство — отрасль довольно консервативная. Инновации приживаются тут с трудом. Но сегодня, похоже, без них не обойтись.

    ИГОРЬ ОНОКОВ, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

    С кризиса 2008 года строители ищут волшебный рецепт, как сократить себестоимость и при этом получить качественный продукт. Однако сварить кашу из топора можно только в сказке. Многие составляющие себестоимости де-факто от застройщика не зависят. Девелопер может и расходы подрядчиков по строительству «ужать», и по стоимости земли с контрагентом договориться, и траты на маркетинг снизить. Однако высокие банковские проценты под проектное финансирование, дорогое и долгое подключение инженерных сетей, административные барьеры и т.д. не дадут существенно уменьшить себестоимость. Поэтому начинать нужно с этих «заданных сверху» пунктов. А это вопрос законодательства, диалога власти и бизнеса, который затруднён. К сожалению, всё, что происходит сегодня на строительном рынке, в том числе и поправки в 214-ФЗ, не только не создаёт предпосылки для снижения себестоимости, а скорее наоборот.

     

  • Другой путь, когда некоторые застройщики в массовом сегменте в кризис 2014-го меняли стройматериалы на более дешёвые аналоги, просторные «трёшки» перепроектировали в ликвидные «единички», упрощали архитектуру, фасады, делали типовое благоустройство вместо эксклюзивного. В результате получался другой проект с более низким качеством. Однако это путь в никуда. Думаю, двигаться нужно в другом направлении. Не снижать себестоимость, а развивать новые технологии, которые, например, сократят эксплуатационные расходы жильцов.

    Тогда дополнительные выгоды от их внедрения окупят даже высокую себестоимость. Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» мы установили вакуумный мусоропровод, автоматизированную газовую котельную, датчики протечек и движения, индивидуальные тепловые пункты в квартирах, подземный тоннель с коммуникациями и вертикальные каналы в стенах. Рано или поздно появятся технологии будущего, которые позволят снизить себестоимость. Например, начнут печатать типовые строительные материалы на 3D-принтере, использовать энергию солнца и ветра и т.д.

    АРСЕНТИЙ СИДОРОВ, генеральный директор НТЦ «Эталон» (входит в Группу «Эталон»):

    Нынешние условия ведения строительного бизнеса заставляют компании уйти от принятой консервативной политики в сторону гибкости и мобильности. Ведь проблема снижения себестоимости жилья и апартаментов оказывается значительно шире и заключается в увеличении эффективности и снижении себестоимости всего строительного процесса: от разработки концепции до ввода здания в эксплуатацию.

    В основном эта задача решается одним из двух способов. Во-первых, применение локальных инноваций на одном из этапов жизненного цикла, например, использование новых видов стройматериалов или оборудования при строительстве. Во-вторых, внедрение технологии информационного моделирования – комплексного подхода к реорганизации строительного процесса, позволяющего снизить издержки на каждом из этапов жизненного цикла.