Городское обозрение красивых домов и квартир
Последние квартиры ждут ценителей
Оставшиеся в продаже после сдачи дорогого дома квартиры – не промах застройщика, а дальновидная стратегия. Для покупателя это тоже плюс: цена будет выше, но зато объект готов, его можно увидеть вживую, оценить вид из окна и планировочные решения.

Большинство европейских граждан, за исключением, пожалуй, жителей Болгарии и еще нескольких государств, не представляют себе покупку недвижимости на стадии строительства. И приобретают исключительно готовые квартиры, причем часто – уже полностью меблированные и укомплектованные.

Только готовое

Любопытно, но такая схема в Европе устраивает всех – и застройщиков, и покупателей. Первые продают жилье по цене выше, чем можно было бы реализовать на этапе строительства, делая исключения только для крупных инвесторов, которые приобретают целый пул квартир, пока дом еще не готов. Вторые полностью избавлены от рисков. Кроме того, большая часть жилья приобретается с помощью ипотеки (процентные ставки составляют порядка 4%, а в некоторых странах, например в Чехии, и вовсе ниже 2%), а получить ее на стадии строительства дома не так просто. Банк, вероятнее всего, откажет. Но надо понимать, что вся эта схема подходит для стран с устойчивой экономикой и развитым банковским кредитованием.

У нас в России, и в Петербурге в частности, жилье, в том числе в высоких ценовых сегментах, возводится и продается согласно Федеральному закону № 214, предполагающему реализацию квартир на стадии строительства дома. Если в сегменте масс-маркет после завершения строительства и на этапе ввода в эксплуатацию чаще всего остается в среднем 5–10% квартир – не любого типа квартиру можно найти на этом этапе, – то в дорогом сегменте ситуация другая. Она как раз близка к европейским странам – в продаже остается гораздо больше жилья, чем в более дешевых комплексах.

Штучный товар

«В объектах премиум-класса каждая квартира – это штучный товар и эксклюзивное предложение, – рассказывает Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс». – Поэтому сроки экспозиции таких квартир выше, чем в других сегментах. Это обусловлено в первую очередь поведением покупателя, который не любит торопиться с принятием решений, тщательно все взвешивает и долго планирует сделку. Если в масс-маркете между звонком в офис продаж и сделкой проходит от 8 до 21 дня, то в элитном сегменте – от нескольких месяцев до полугода и более. К тому же покупатель дорогой квартиры предпочитает приобретать ее на финальной стадии готовности, ближе к вводу в эксплуатацию. Часто застройщики самые интересные лоты оставляют “на десерт”, когда дом уже сдан и большая часть квартир продана. Например, старт продаж самых дорогих видовых лотов клубного дома “Мальта” – обособленной секции жилого комплекса “Леонтьевский Мыс” – состоялся в конце 2017 года, хотя сам комплекс был сдан еще в феврале. И к тому моменту около 80% всех квартир было уже продано».

По словам Игоря Онокова, в клубном доме «Мальта» представлено 30 видовых квартир площадью от 266 до 538 кв. м. Это квартиры с террасами и панорамными окнами, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственным лифтом. «Мы между собой называем их “квартиры с видом на 200 миллиардов”, – говорит эксперт. – Дом стоит на самом окончании мыса, в месте слияния рек Ждановки и Малой Невки с Финским заливом. А из окон открывается вид на “Лахта-центр”, “Зенит-Арену”, ЗСД, воду и парки Крестовского острова».

 

 

Доходный сегмент

Согласна с коллегой Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь». «Проекты сегментов “бизнес” и “премиум”, в отличие от проектов категории масс-маркет, характеризуются высокой маржинальностью, – рассказывает она. – Как правило, эти объекты застройщики реализуют с привлечением проектного финансирования и не стремятся реализовать все квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, тем более – продать товарный запас по демпинговым ценам. В данном сегменте застройщик имеет возможность уже на старте выставлять довольно высокую цену, которая на практике мало связана со строительной готовностью объекта. Она зависит от инфляции и общей конъюнктуры рынка недвижимости. Такая тенденция – стартовая цена и цена продаж при завершении строительства практически совпадают – наметилась в последние два–три года. Уве­рена, что она продолжит свое развитие в ближайшем будущем».

По словам Алены Милош, после ввода в эксплуатацию объектов бизнес-класса остается примерно треть непроданных квартир. Их, как правило, реализуют в течение двух–трех лет после сдачи дома, в спокойном темпе.

«В сегменте бизнес-класса застройщики закладывают на продажу в среднем два-три года, – утверждает Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.». – Большинство покупателей этого сегмента ищут квартиру для жизни. Поэтому при выборе играют роль как местоположение, так и уникальные характеристики объекта. Примерно 30% квартир в нашем ЖК мы реализовали на начальном этапе. Это те покупатели, которые ждали объект, которым интересно именно это место, и они были готовы вложиться на этапе котлована, чтобы сэкономить. Сейчас у нас продано чуть меньше, чем две трети. И примерно треть мы планируем продать на завершающем этапе строительства и в течение года после сдачи дома в эксплуатацию».

Немного осталось

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в настоящее время на рынке жилья высокого класса представлен ряд объектов, где в продаже осталось 2,5–8% квартир в предложении.

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

В клубном доме «Мальта» представлено 30 видовых квартир площадью от 266 до 538 кв. м. Это квартиры с террасами и панорамными окнами, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственным лифтом. Дом стоит на самом окончании мыса, в месте слияния рек Ждановки и Малой Невки с Финским заливом. А из окон открывается вид на «Лахта-центр», «Зенит-Арену», ЗСД, воду и парки Крестовского острова.

Уникальный дизайн лобби и входной группы дома был эксклюзивно разработан студией YOO Inspired by Starck Филиппа Старка. В отделке общественных зон использованы натуральные природные материалы – редкий вид оникса, бразильский сланец, плитка с «автографом» Старка. Проект отличают дизайнерский внутренний двор, многоступенчатая система безопасности, инновационная инженерия.

 

 

 

 

 

 

 

Оригинальный материал читайте в журнале "Городское обозрение недвижимости"

 

06 марта 2018 г.

Последние квартиры ждут ценителей

Оставшиеся в продаже после сдачи дорогого дома квартиры – не промах застройщика, а дальновидная стратегия. Для покупателя это тоже плюс: цена будет выше, но зато объект готов, его можно увидеть вживую, оценить вид из окна и планировочные решения.
Оригинальный материал читайте в журнале "Городское обозрение недвижимости"

 

  • Большинство европейских граждан, за исключением, пожалуй, жителей Болгарии и еще нескольких государств, не представляют себе покупку недвижимости на стадии строительства. И приобретают исключительно готовые квартиры, причем часто – уже полностью меблированные и укомплектованные.

    Только готовое

    Любопытно, но такая схема в Европе устраивает всех – и застройщиков, и покупателей. Первые продают жилье по цене выше, чем можно было бы реализовать на этапе строительства, делая исключения только для крупных инвесторов, которые приобретают целый пул квартир, пока дом еще не готов. Вторые полностью избавлены от рисков. Кроме того, большая часть жилья приобретается с помощью ипотеки (процентные ставки составляют порядка 4%, а в некоторых странах, например в Чехии, и вовсе ниже 2%), а получить ее на стадии строительства дома не так просто. Банк, вероятнее всего, откажет. Но надо понимать, что вся эта схема подходит для стран с устойчивой экономикой и развитым банковским кредитованием.

    У нас в России, и в Петербурге в частности, жилье, в том числе в высоких ценовых сегментах, возводится и продается согласно Федеральному закону № 214, предполагающему реализацию квартир на стадии строительства дома. Если в сегменте масс-маркет после завершения строительства и на этапе ввода в эксплуатацию чаще всего остается в среднем 5–10% квартир – не любого типа квартиру можно найти на этом этапе, – то в дорогом сегменте ситуация другая. Она как раз близка к европейским странам – в продаже остается гораздо больше жилья, чем в более дешевых комплексах.

    Штучный товар

    «В объектах премиум-класса каждая квартира – это штучный товар и эксклюзивное предложение, – рассказывает Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс». – Поэтому сроки экспозиции таких квартир выше, чем в других сегментах. Это обусловлено в первую очередь поведением покупателя, который не любит торопиться с принятием решений, тщательно все взвешивает и долго планирует сделку. Если в масс-маркете между звонком в офис продаж и сделкой проходит от 8 до 21 дня, то в элитном сегменте – от нескольких месяцев до полугода и более. К тому же покупатель дорогой квартиры предпочитает приобретать ее на финальной стадии готовности, ближе к вводу в эксплуатацию. Часто застройщики самые интересные лоты оставляют “на десерт”, когда дом уже сдан и большая часть квартир продана. Например, старт продаж самых дорогих видовых лотов клубного дома “Мальта” – обособленной секции жилого комплекса “Леонтьевский Мыс” – состоялся в конце 2017 года, хотя сам комплекс был сдан еще в феврале. И к тому моменту около 80% всех квартир было уже продано».

    По словам Игоря Онокова, в клубном доме «Мальта» представлено 30 видовых квартир площадью от 266 до 538 кв. м. Это квартиры с террасами и панорамными окнами, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственным лифтом. «Мы между собой называем их “квартиры с видом на 200 миллиардов”, – говорит эксперт. – Дом стоит на самом окончании мыса, в месте слияния рек Ждановки и Малой Невки с Финским заливом. А из окон открывается вид на “Лахта-центр”, “Зенит-Арену”, ЗСД, воду и парки Крестовского острова».

     

     

  • Доходный сегмент

    Согласна с коллегой Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь». «Проекты сегментов “бизнес” и “премиум”, в отличие от проектов категории масс-маркет, характеризуются высокой маржинальностью, – рассказывает она. – Как правило, эти объекты застройщики реализуют с привлечением проектного финансирования и не стремятся реализовать все квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, тем более – продать товарный запас по демпинговым ценам. В данном сегменте застройщик имеет возможность уже на старте выставлять довольно высокую цену, которая на практике мало связана со строительной готовностью объекта. Она зависит от инфляции и общей конъюнктуры рынка недвижимости. Такая тенденция – стартовая цена и цена продаж при завершении строительства практически совпадают – наметилась в последние два–три года. Уве­рена, что она продолжит свое развитие в ближайшем будущем».

    По словам Алены Милош, после ввода в эксплуатацию объектов бизнес-класса остается примерно треть непроданных квартир. Их, как правило, реализуют в течение двух–трех лет после сдачи дома, в спокойном темпе.

    «В сегменте бизнес-класса застройщики закладывают на продажу в среднем два-три года, – утверждает Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.». – Большинство покупателей этого сегмента ищут квартиру для жизни. Поэтому при выборе играют роль как местоположение, так и уникальные характеристики объекта. Примерно 30% квартир в нашем ЖК мы реализовали на начальном этапе. Это те покупатели, которые ждали объект, которым интересно именно это место, и они были готовы вложиться на этапе котлована, чтобы сэкономить. Сейчас у нас продано чуть меньше, чем две трети. И примерно треть мы планируем продать на завершающем этапе строительства и в течение года после сдачи дома в эксплуатацию».

    Немного осталось

    По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в настоящее время на рынке жилья высокого класса представлен ряд объектов, где в продаже осталось 2,5–8% квартир в предложении.

    Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

    В клубном доме «Мальта» представлено 30 видовых квартир площадью от 266 до 538 кв. м. Это квартиры с террасами и панорамными окнами, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственным лифтом. Дом стоит на самом окончании мыса, в месте слияния рек Ждановки и Малой Невки с Финским заливом. А из окон открывается вид на «Лахта-центр», «Зенит-Арену», ЗСД, воду и парки Крестовского острова.

    Уникальный дизайн лобби и входной группы дома был эксклюзивно разработан студией YOO Inspired by Starck Филиппа Старка. В отделке общественных зон использованы натуральные природные материалы – редкий вид оникса, бразильский сланец, плитка с «автографом» Старка. Проект отличают дизайнерский внутренний двор, многоступенчатая система безопасности, инновационная инженерия.